佛羅里達土地熱：轉約少年與1926年颶風

1924年10月4日上午，坦帕一處銷售辦事處外聚起人群，要買兩座還不存在的島上的地塊。D. P. 戴維斯買下了希爾斯伯勒灣裡的兩片泥灘——大格拉西和小格拉西——並調來挖泥船，把它們填成一個他稱為戴維斯群島的分區。他的規劃圖上畫著街道、體育館、旅館和遊艇港池。可是站在坦帕岸邊的買家實際能看到的只有水。三小時內，戴維斯收下三百個地塊共計一百六十多萬美元的現金和票據，而那片地面還要再過一年才能填完。

這筆交易把整場佛羅里達熱潮縮成了一個模型。它底下有一件真實的資產：亞熱帶半島的冬季氣候，俄亥俄州造不出來。它上面壓著一份說得通的計畫。而定價的人根本無意付清全款，因為他們打算在餘款到期之前把合約賣掉。

錢為什麼南下

1920年的佛羅里達人口稀疏、交通不便：全州96.847萬人，比巴爾的摩一城還少，其中住在邁阿密的有2.9571萬人。五年之內，三件事變了。

第一是汽車。全美登記量從1920年的約800萬輛升到1925年的逾1700萬輛。卡爾·費舍爾靠普雷斯特-奧-萊特碳化物車頭燈發家，1917年以約900萬美元把公司賣給聯合碳化物，又拿出一部分錢去推廣從密西根通到邁阿密的迪克西公路。印第安納波利斯的一家人，如今可以開車去看自己郵購買下的地塊。

第二，美國收入分布的頂端積起了餘錢，再加上1921年之後安德魯·梅隆經財政部推動的聯邦稅率下調。戰時流入自由公債的資本，到1923年正在尋找收益。

第三，也是最刻意的一步，佛羅里達放棄了自己對這筆資本的索取權。1924年11月，該州選民通過一項憲法修正案，禁止徵收任何州所得稅和遺產稅；開發商推銷這條禁令的力度，不遜於推銷海灘。一位從克利夫蘭退休的製造商只要把法定居所遷到棕櫚灘，就能同時把財產移出兩個稅務當局的範圍。

邁阿密海灘本身是費舍爾按字面意義造出來的土地。約翰·柯林斯本來在那條沙洲上種鱷梨；費舍爾把灣底挖起來，泵到圍堰後面，在填土上種草，再當作建築用地出售。1925年1月，他在時報廣場立起一塊寫著「It's June in Miami」的電燈招牌——這是一種極為純粹的廣告文案，因為它沒有提出任何可以被證偽的主張。

購地合約

讓熱潮變快的不是抵押貸款，而是binder，即可轉讓的購地合約。買家簽下一份書面購買約定，先付約一成，餘款在大約三十天後的交割日付清。在那之前，這份合約只是一張可以轉讓的紙，而且在產權證書送到縣登記處之前可以一轉再轉。

穿著短褲和襯衫的年輕男子在弗拉格勒街的人行道上，以及埃弗格萊茲旅館和哈爾西恩旅館的大堂裡買賣這些合約，因此被叫作轉約少年。一塊地一個月裡可能過四五手，每經一手就加一次價，而誰都沒有拿出超過名義價格十分之一的錢。十倍槓桿的作用是熟悉的：報價漲一成，定金翻倍；跌一成，定金歸零。

1925年裡幾乎沒人走到最後一行。戴德縣的登記部門積壓了好幾週，買家常常查不出自己簽約要買的那塊地的產權歸誰。殘局尚新之時，霍默·范德布盧翻查了邁阿密的票據交換與建築許可記錄，發現一個合約轉售幾乎完全脫離了房屋建造的市場（Vanderblue, 1927）。

銷售機器

喬治·梅里克造出了這些開發項目中最認真的一個，卻依然把它丟了。梅里克是一位在邁阿密以西種番石榴的公理會牧師之子，從1921年起把珊瑚閣作為一座規劃城市出售：地中海式建築、珊瑚岩城門、高爾夫球場，以及通往海灣的運河系統。他聲稱到1925年售出約1.5億美元，並往地裡投下約1億美元。他的銷售隊伍達到約3000人。大巴從北方城市把潛在客戶運下來，三度角逐總統之位的威廉·詹寧斯·布賴恩每年領取10萬美元——一半現金，一半珊瑚閣的土地——在威尼斯泳池旁的台上講述佛羅里達的氣候。

以西班牙復興式住宅重塑棕櫚灘面貌的建築師阿迪森·米茲納，在1925年春天透過米茲納開發公司啟動博卡拉頓項目。營銷哲學由他的哥哥威爾遜負責：「抓住大勢利眼，小勢利眼自然跟來。」他們的出資人包括T. 科爾曼·杜邦，他在當年11月辭去董事職務，並公開表示公司的廣告承諾超出了它能交付的範圍——這是在合約仍帶溢價成交的時候，少有的一次內部警告。

紙面廣告跑在所有事情前頭。1925年7月的一期《邁阿密每日新聞》共504頁，是當時世界上印過的最厚一期報紙，其中大部分是地產廣告。北方的機構開始反擊：新英格蘭的儲蓄銀行協會發起運動，要把存款人的錢留在本地；北方幾座城市的商業監督機構也就郵購方式售賣的佛羅里達地產向訂戶發出警告。

帳簿顯示了什麼

邁阿密自己的帳目把這場熱潮記錄得格外清楚，因為一座以那種速度建設和交易的城市，一切都要經過它的銀行。

1922年約2.12億美元的票據交換額，1925年越過10億美元，到1928年又回到約1.43億美元——在一座同期人口增長兩倍以上的城市裡，這個水平低於六年之前。邁阿密市發出的建築許可金額1925年接近6000萬美元。人口從1920年人口普查的2.9571萬人增至1930年的11.0637萬人，可見開發商描述的需求並非虛構；虛構的是價格的走法。

熱潮把鐵路用完了

物理上的限制比金融上的限制先到。到1925年夏天，佛羅里達南部有數千節裝載好的貨車停著，因為既沒有側線可停，也沒有人力卸貨。八月，佛羅里達東海岸鐵路宣布對除燃料、石油、易腐品和牲畜之外的一切整車貨物實施禁運。要送往上百個分區的木材、水泥和屋瓦，就此無法由鐵路運輸。

託運人改走海路，這一招一直管用，直到1926年1月10日：那天，正在改建為浮動旅館的丹麥帆船瓦爾德馬親王號在邁阿密港入口的調船水域傾覆，橫臥航道近一個月。船隻在港外等待，而開發商早已憑著那些貨物賣出了房子。建築成本上升，竣工日期推遲，手裡握著未建地塊合約的買家開始盯著三十天後的餘款，而不是轉售市場。

算術停止運轉的時間是1926年春天。邁阿密與黃金海岸的報價在第一季停止上漲，而一個靠轉讓運行的市場，一旦轉讓停止就無法結清：音樂停下時手上還拿著合約的人，得為一塊連1924年價格都無人肯買的地，付出1925年價格的九成。違約沿著鏈條往上擴散。七月，靠交叉董事與相互存款鋪開、覆蓋喬治亞與佛羅里達約120家機構的曼利-安東尼銀行系統開始解體，把當地信用一併帶走（Frazer and Guthrie, 1995）。

1926年9月18日

理查德·W. 格雷主持邁阿密的氣象局辦事處，9月17日深夜下令掛出颶風警報。風暴中心在十八日凌晨於椰林一帶登陸，市內記錄到的最低氣壓為27.61英寸。真正致命的是風眼。格雷後來在《月度天氣評論》上寫道：「平靜持續了35分鐘，這段時間裡城市的街道擠滿了人。」他們多數以為風暴已過，等風從相反方向折回、把比斯坎灣的風暴潮推進市中心街道時，正暴露在戶外。

紅十字會的工作人員統計出372人死亡、6381人受傷，以及按1926年美元計約7600萬美元的財產損失。邁阿密的商界領袖與州長約翰·W. 馬丁接著做了一個加重傷害的決定：為保住即將到來的旅遊季，他們公開把破壞程度說小，直到紅十字會副會長亨利·M. 貝克提出異議，指出低報損失正在壓住這座城市需要的救援基金。

剩下的東西

米茲納開發公司進入破產管理。戴維斯早已賣掉戴維斯群島的大部分權益，1926年10月在前往歐洲的郵輪壯麗號上落海，留下約30萬美元保險金和一串無人回答的疑問。梅里克失去珊瑚閣，去佛羅里達群島賣房產，最後以邁阿密郵政局長的身分結束職業生涯。1925年被估作身家近1億美元的費舍爾，1939年去世時幾乎一無所有。

在全國其餘地方跟上來之前，這個州又挨了兩次打擊。1928年9月16日的奧基喬比颶風把湖水推過泥炭堤壩，在湖南的農業小鎮淹死至少2500人。1929年4月，奧蘭多發現地中海果蠅，隨之而來的檢疫在佛羅里達幾乎無別物可賣的一年裡，關掉了大部分柑橘貿易。佛羅里達各市鎮的債券違約比率是其他任何州都比不上的：按一個始終沒有到來的人口規模舉債、並於1925年設市的珊瑚閣，就是其中之一。

尤金·懷特對1920年代美國房地產週期的重建，把佛羅里達放在一個遠為廣闊的美國建築熱潮中，作為它可見的極端；那場熱潮在1925年見頂，遠在股市之前就已開始消退（White, 2009）。為後來發生的事寫下標準敘述的約翰·肯尼思·加爾布雷思，把這個半島當作預演。他寫道：「佛羅里達熱潮包含了經典投機泡沫的全部要素。」而它的崩塌絲毫沒有動搖一種信念——升值是資產的自然狀態。三年之後，正是這同一種信念把1929年的市場送到黑色星期二（Galbraith, 1955）。

這一事件的結構是：廉價信貸、一份可轉讓的合約、一批新的買家，以及一種真實存在卻被當作稀缺來定價的吸引力。每當土地從蓋房子的地方變成可交易的憑證，這個結構就會重現，1980年代後期的東京便是如此。佛羅里達這一版只是引信最短，因為購地合約是比融資帳戶還快的工具。

瓦爾德馬親王號最終被拖出航道，牽往海灣公園，開作水族館，此後四分之一個世紀一直收門票。它比大多數因它沉沒而被擱住的分區活得更久。