佛罗里达土地热：转约少年与1926年飓风

1924年10月4日上午，坦帕一处销售办事处外聚起人群，要买两座还不存在的岛上的地块。D. P. 戴维斯买下了希尔斯伯勒湾里的两片泥滩——大格拉西和小格拉西——并调来挖泥船，把它们填成一个他称为戴维斯群岛的分区。他的规划图上画着街道、体育馆、旅馆和游艇港池。可是站在坦帕岸边的买家实际能看到的只有水。三小时内，戴维斯收下三百个地块共计一百六十多万美元的现金和票据，而那片地面还要再过一年才能填完。

这笔交易把整场佛罗里达热潮缩成了一个模型。它底下有一件真实的资产：亚热带半岛的冬季气候，俄亥俄州造不出来。它上面压着一份说得通的计划。而定价的人根本无意付清全款，因为他们打算在余款到期之前把合约卖掉。

钱为什么南下

1920年的佛罗里达人口稀疏、交通不便：全州96.847万人，比巴尔的摩一城还少，其中住在迈阿密的有2.9571万人。五年之内，三件事变了。

第一是汽车。全美登记量从1920年的约800万辆升到1925年的逾1700万辆。卡尔·费舍尔靠普雷斯特-奥-莱特碳化物车头灯发家，1917年以约900万美元把公司卖给联合碳化物，又拿出一部分钱去推广从密歇根通到迈阿密的迪克西公路。印第安纳波利斯的一家人，如今可以开车去看自己邮购买下的地块。

第二，美国收入分布的顶端积起了余钱，再加上1921年之后安德鲁·梅隆经财政部推动的联邦税率下调。战时流入自由公债的资本，到1923年正在寻找收益。

第三，也是最刻意的一步，佛罗里达放弃了自己对这笔资本的索取权。1924年11月，该州选民通过一项宪法修正案，禁止征收任何州所得税和遗产税；开发商推销这条禁令的力度，不逊于推销海滩。一位从克利夫兰退休的制造商只要把法定居所迁到棕榈滩，就能同时把财产移出两个税务当局的范围。

迈阿密海滩本身是费舍尔按字面意义造出来的土地。约翰·柯林斯本来在那条沙洲上种鳄梨；费舍尔把湾底挖起来，泵到围堰后面，在填土上种草，再当作建筑用地出售。1925年1月，他在时报广场立起一块写着「It's June in Miami」的电灯招牌——这是一种极为纯粹的广告文案，因为它没有提出任何可以被证伪的主张。

购地合约

让热潮变快的不是抵押贷款，而是binder，即可转让的购地合约。买家签下一份书面购买约定，先付约一成，余款在大约三十天后的交割日付清。在那之前，这份合约只是一张可以转让的纸，而且在产权证书送到县登记处之前可以一转再转。

穿着短裤和衬衫的年轻男子在弗拉格勒街的人行道上，以及埃弗格莱兹旅馆和哈尔西恩旅馆的大堂里买卖这些合约，因此被叫作转约少年。一块地一个月里可能过四五手，每经一手就加一次价，而谁都没有拿出超过名义价格十分之一的钱。十倍杠杆的作用是熟悉的：报价涨一成，定金翻倍；跌一成，定金归零。

1925年里几乎没人走到最后一行。戴德县的登记部门积压了好几周，买家常常查不出自己签约要买的那块地的产权归谁。残局尚新之时，霍默·范德布卢翻查了迈阿密的票据交换与建筑许可记录，发现一个合约转售几乎完全脱离了房屋建造的市场（Vanderblue, 1927）。

销售机器

乔治·梅里克造出了这些开发项目中最认真的一个，却依然把它丢了。梅里克是一位在迈阿密以西种番石榴的公理会牧师之子，从1921年起把珊瑚阁作为一座规划城市出售：地中海式建筑、珊瑚岩城门、高尔夫球场，以及通往海湾的运河系统。他声称到1925年售出约1.5亿美元，并往地里投下约1亿美元。他的销售队伍达到约3000人。大巴从北方城市把潜在客户运下来，三度角逐总统之位的威廉·詹宁斯·布赖恩每年领取10万美元——一半现金，一半珊瑚阁的土地——在威尼斯泳池旁的台上讲述佛罗里达的气候。

以西班牙复兴式住宅重塑棕榈滩面貌的建筑师阿迪森·米兹纳，在1925年春天通过米兹纳开发公司启动博卡拉顿项目。营销哲学由他的哥哥威尔逊负责：「抓住大势利眼，小势利眼自然跟来。」他们的出资人包括T. 科尔曼·杜邦，他在当年11月辞去董事职务，并公开表示公司的广告承诺超出了它能交付的范围——这是在合约仍带溢价成交的时候，少有的一次内部警告。

纸面广告跑在所有事情前头。1925年7月的一期《迈阿密每日新闻》共504页，是当时世界上印过的最厚一期报纸，其中大部分是地产广告。北方的机构开始反击：新英格兰的储蓄银行协会发起运动，要把存款人的钱留在本地；北方几座城市的商业监督机构也就邮购方式售卖的佛罗里达地产向订户发出警告。

账簿显示了什么

迈阿密自己的账目把这场热潮记录得格外清楚，因为一座以那种速度建设和交易的城市，一切都要经过它的银行。

1922年约2.12亿美元的票据交换额，1925年越过10亿美元，到1928年又回到约1.43亿美元——在一座同期人口增长两倍以上的城市里，这个水平低于六年之前。迈阿密市发出的建筑许可金额1925年接近6000万美元。人口从1920年人口普查的2.9571万人增至1930年的11.0637万人，可见开发商描述的需求并非虚构；虚构的是价格的走法。

热潮把铁路用完了

物理上的限制比金融上的限制先到。到1925年夏天，佛罗里达南部有数千节装载好的货车停着，因为既没有侧线可停，也没有人力卸货。八月，佛罗里达东海岸铁路宣布对除燃料、石油、易腐品和牲畜之外的一切整车货物实施禁运。要送往上百个分区的木材、水泥和屋瓦，就此无法由铁路运输。

托运人改走海路，这一招一直管用，直到1926年1月10日：那天，正在改建为浮动旅馆的丹麦帆船瓦尔德马亲王号在迈阿密港入口的调船水域倾覆，横卧航道近一个月。船只在港外等待，而开发商早已凭着那些货物卖出了房子。建筑成本上升，竣工日期推迟，手里握着未建地块合约的买家开始盯着三十天后的余款，而不是转售市场。

算术停止运转的时间是1926年春天。迈阿密与黄金海岸的报价在第一季度停止上涨，而一个靠转让运行的市场，一旦转让停止就无法结清：音乐停下时手上还拿着合约的人，得为一块连1924年价格都无人肯买的地，付出1925年价格的九成。违约沿着链条往上扩散。七月，靠交叉董事与相互存款铺开、覆盖佐治亚与佛罗里达约120家机构的曼利-安东尼银行系统开始解体，把当地信用一并带走（Frazer and Guthrie, 1995）。

1926年9月18日

理查德·W. 格雷主持迈阿密的气象局办事处，9月17日深夜下令挂出飓风警报。风暴中心在十八日凌晨于椰林一带登陆，市内记录到的最低气压为27.61英寸。真正致命的是风眼。格雷后来在《月度天气评论》上写道：「平静持续了35分钟，这段时间里城市的街道挤满了人。」他们多数以为风暴已过，等风从相反方向折回、把比斯坎湾的风暴潮推进市中心街道时，正暴露在户外。

红十字会的工作人员统计出372人死亡、6381人受伤，以及按1926年美元计约7600万美元的财产损失。迈阿密的商界领袖与州长约翰·W. 马丁接着做了一个加重伤害的决定：为保住即将到来的旅游季，他们公开把破坏程度说小，直到红十字会副会长亨利·M. 贝克提出异议，指出低报损失正在压住这座城市需要的救援基金。

剩下的东西

米兹纳开发公司进入破产管理。戴维斯早已卖掉戴维斯群岛的大部分权益，1926年10月在前往欧洲的邮轮壮丽号上落海，留下约30万美元保险金和一串无人回答的疑问。梅里克失去珊瑚阁，去佛罗里达群岛卖房产，最后以迈阿密邮政局长的身份结束职业生涯。1925年被估作身家近1亿美元的费舍尔，1939年去世时几乎一无所有。

在全国其余地方跟上来之前，这个州又挨了两次打击。1928年9月16日的奥基乔比飓风把湖水推过泥炭堤坝，在湖南的农业小镇淹死至少2500人。1929年4月，奥兰多发现地中海果蝇，随之而来的检疫在佛罗里达几乎无别物可卖的一年里，关掉了大部分柑橘贸易。佛罗里达各市镇的债券违约比率是其他任何州都比不上的：按一个始终没有到来的人口规模举债、并于1925年设市的珊瑚阁，就是其中之一。

尤金·怀特对1920年代美国房地产周期的重建，把佛罗里达放在一个远为广阔的美国建筑热潮中，作为它可见的极端；那场热潮在1925年见顶，远在股市之前就已开始消退（White, 2009）。为后来发生的事写下标准叙述的约翰·肯尼思·加尔布雷思，把这个半岛当作预演。他写道：「佛罗里达热潮包含了经典投机泡沫的全部要素。」而它的崩塌丝毫没有动摇一种信念——升值是资产的自然状态。三年之后，正是这同一种信念把1929年的市场送到黑色星期二（Galbraith, 1955）。

这一事件的结构是：廉价信贷、一份可转让的合约、一批新的买家，以及一种真实存在却被当作稀缺来定价的吸引力。每当土地从盖房子的地方变成可交易的凭证，这个结构就会重现，1980年代后期的东京便是如此。佛罗里达这一版只是引信最短，因为购地合约是比融资账户还快的工具。

瓦尔德马亲王号最终被拖出航道，牵往海湾公园，开作水族馆，此后四分之一个世纪一直收门票。它比大多数因它沉没而被搁住的分区活得更久。