플로리다 토지 열풍: 바인더 보이와 1926년 허리케인

1924년 10월 4일 아침, 탬파의 한 분양 사무소 앞에 아직 존재하지도 않는 두 섬의 땅을 사려는 사람들이 모여들었습니다. D. P. 데이비스는 힐즈버러만의 진흙 둔치인 빅그래시와 리틀그래시를 사들여, 준설선을 동원해 데이비스 아일랜즈라는 이름의 택지로 만드는 중이었습니다. 그가 내놓은 구획도에는 도로와 경기장, 호텔, 요트 정박지가 그려져 있었습니다. 그러나 탬파 해안에 서 있는 매수자가 실제로 볼 수 있던 것은 물뿐이었습니다. 데이비스는 세 시간 만에 300개 필지에 대해 160만 달러가 넘는 현금과 어음을 받았는데, 그 땅은 준설이 끝나기까지 1년이 더 걸릴 예정이었습니다.

이 거래에는 플로리다 열풍의 전모가 축약되어 있습니다. 그 밑에는 실재하는 자산이 있었습니다. 오하이오주가 만들어 낼 수 없는 아열대 반도의 겨울 기후였습니다. 그 위에는 그럴듯한 계획이 놓였습니다. 그리고 가격은 대금을 끝까지 치를 뜻이 전혀 없는 사람들이 정했습니다. 잔금 지급일이 오기 전에 그 계약서를 팔 작정이었기 때문입니다.

돈이 남쪽으로 간 이유

1920년의 플로리다는 인구가 희박하고 교통도 나빴습니다. 주 전체 인구가 96만 8,470명으로 볼티모어시보다 적었고, 그중 마이애미 거주자는 2만 9,571명이었습니다. 다섯 해 사이에 세 가지가 달라졌습니다.

첫째는 자동차였습니다. 미국 전역의 등록 대수는 1920년 약 800만 대에서 1925년 1,700만 대 이상으로 늘었습니다. 프레스트-오-라이트 카바이드 전조등으로 돈을 벌어 1917년 유니언카바이드에 약 900만 달러를 받고 회사를 넘긴 칼 피셔는 그 대금의 일부를 미시간에서 마이애미까지 이어지는 도로망 딕시 하이웨이를 홍보하는 데 썼습니다. 인디애나폴리스의 한 가족이 우편으로 사 둔 땅까지 직접 차를 몰고 갈 수 있게 된 것입니다.

둘째로 미국 소득 분포의 상층에 여유 자금이 쌓였고, 여기에 1921년 이후 앤드루 멜런이 재무부를 통해 밀어붙인 연방 세율 인하가 겹쳤습니다. 전쟁 중 리버티 채권으로 흘러갔던 자본은 1923년에 수익률을 찾고 있었습니다.

셋째로, 그리고 가장 의도적으로, 플로리다는 그 자본에 대한 자기 몫의 청구권을 없앴습니다. 1924년 11월 주 유권자들은 주 소득세와 상속세를 일절 금지하는 헌법 개정안을 승인했고, 분양업자들은 이 금지 조항을 해변만큼이나 열심히 광고했습니다. 클리블랜드에서 은퇴한 제조업자는 법적 거주지를 팜비치로 옮기는 것만으로 두 곳의 과세 당국에서 재산을 동시에 빼낼 수 있었습니다.

마이애미비치는 말 그대로 피셔가 만들어 낸 땅이었습니다. 존 콜린스는 그 사주에서 아보카도를 재배하고 있었습니다. 피셔는 만 바닥을 준설해 방벽 안쪽으로 퍼 올리고, 그 매립지에 풀을 심어 건축 용지로 팔았습니다. 1925년 1월 그는 타임스스퀘어에 "It's June in Miami"라고 적힌 전광판을 세웠는데, 이는 대단히 순수한 형태의 광고 문구였습니다. 반증할 수 있는 주장을 하나도 하지 않았기 때문입니다.

바인더

열풍을 빠르게 만든 것은 주택담보대출이 아니라 바인더였습니다. 매수자는 매매 약정서에 서명하고 대금의 약 10퍼센트를 걸었으며, 잔금은 30일쯤 뒤의 결제일에 치르기로 했습니다. 그때까지 바인더는 양도할 수 있는 한 장의 종이였고, 등기소에 권리증서가 들어가기 전에 몇 번이고 다시 양도될 수 있었습니다.

반바지와 셔츠 차림의 젊은 남자들이 플래글러가의 인도와 에버글레이즈 호텔, 핼시언 호텔 로비에서 이 계약서를 거래했고, 그래서 바인더 보이라 불리게 되었습니다. 한 필지가 한 달 안에 네댓 사람의 손을 거치는 일도 있었는데, 거칠 때마다 웃돈이 붙었고 누구도 명목 가격의 10분의 1 이상을 내지 않았습니다. 10배의 레버리지는 익숙한 방식으로 작동합니다. 호가가 10퍼센트 오르면 계약금이 두 배가 되고, 10퍼센트 내리면 계약금이 사라졌습니다.

1925년에 마지막 줄까지 간 사람은 거의 없었습니다. 데이드 카운티의 등기 관청은 몇 주씩 밀렸고, 매수자는 자기가 사기로 계약한 땅의 권리자가 누구인지조차 알아내지 못하는 일이 흔했습니다. 잔해가 아직 생생할 때 마이애미의 어음교환소 기록과 건축 허가 기록을 훑은 호머 밴더블루는, 계약서의 전매가 주택 건설과 거의 완전히 분리된 시장을 발견했습니다(Vanderblue, 1927).

판매 기계

조지 메릭은 이들 개발지 가운데 가장 진지한 사업을 만들었고, 그럼에도 그것을 잃었습니다. 마이애미 서쪽에서 구아바를 재배했던 회중교회 목사의 아들인 메릭은 1921년부터 코럴게이블스를 지중해식 건축과 산호암 성문, 골프장, 만으로 이어지는 운하를 갖춘 계획도시로 팔기 시작했습니다. 그는 1925년까지 약 1억 5,000만 달러의 판매 실적을 주장했고, 1억 달러 규모의 자금을 땅에 쏟아 넣었습니다. 판매 인력은 3,000명에 이르렀습니다. 버스가 북부 도시들에서 잠재 고객을 실어 왔고, 세 차례 대통령 후보였던 윌리엄 제닝스 브라이언은 연 10만 달러를 절반은 현금, 절반은 코럴게이블스 토지로 받으며 베네치안 풀 옆 연단에서 플로리다의 기후를 강연했습니다.

스페인 부흥 양식의 주택으로 이미 팜비치의 풍경을 바꿔 놓은 건축가 애디슨 미즈너는 1925년 봄 미즈너 개발회사를 통해 보카러톤 사업을 시작했습니다. 마케팅 철학은 그의 형 윌슨이 맡았습니다. "큰 속물들을 잡아라, 작은 속물들은 따라온다." 후원자 중에는 T. 콜먼 듀폰이 있었는데, 그는 그해 11월 이사회에서 사임하며 회사 광고가 실현할 수 있는 것보다 많은 것을 약속한다고 공개적으로 말했습니다. 계약서가 아직 웃돈을 붙여 거래되던 시기에 나온 몇 안 되는 내부자 경고였습니다.

지면 광고는 모든 것을 앞질렀습니다. 1925년 7월 마이애미 데일리 뉴스의 한 호는 504면에 이르렀는데, 그때까지 세계에서 인쇄된 가장 두꺼운 신문 한 호였고 그 대부분이 부동산 광고였습니다. 북부의 기관들이 반격에 나섰습니다. 뉴잉글랜드의 저축은행 협회들은 예금자의 돈을 고향에 두자는 운동을 벌였고, 북부 여러 도시의 상업 감시 단체들은 우편으로 팔리는 플로리다 분양에 대해 회원들에게 경고했습니다.

장부가 보여 준 것

마이애미 자체의 회계는 이 열풍을 유난히 선명하게 기록했습니다. 그런 속도로 건설하고 거래하는 도시는 모든 것을 은행을 거쳐 처리하기 때문입니다.

1922년 약 2억 1,200만 달러였던 어음교환액은 1925년 10억 달러를 넘겼고 1928년에는 약 1억 4,300만 달러로 돌아갔습니다. 같은 기간에 인구가 세 배 이상 늘어난 도시에서 6년 전보다도 낮은 수준이었습니다. 마이애미시가 발급한 건축 허가 금액은 1925년 6,000만 달러에 가까웠습니다. 인구는 1920년 인구조사의 2만 9,571명에서 1930년 11만 637명으로 늘었으니, 분양업자들이 말한 수요가 허구였던 것은 아닙니다. 허구였던 것은 가격의 경로였습니다.

열풍이 철도를 다 써 버렸을 때

물리적 한계가 금융의 한계보다 먼저 왔습니다. 1925년 여름이 되자 남부 플로리다에는 화물을 실은 채 서 있는 화차가 수천 대에 이르렀는데, 그것을 세울 측선도 짐을 부릴 인력도 없었기 때문입니다. 8월에 플로리다 이스트코스트 철도는 연료와 석유, 부패하기 쉬운 물품, 가축을 제외한 모든 화차 화물에 대해 수송 금지를 선언했습니다. 100개 택지 개발지에 갈 목재와 시멘트, 지붕 타일이 철도로 움직이지 못하게 되었습니다.

화주들은 바다로 돌아섰고, 그 방법은 1926년 1월 10일까지 통했습니다. 그날 떠 있는 호텔로 개조되던 덴마크 범선 프린츠 발데마르호가 마이애미 항구 입구의 선회 수역에서 전복해 한 달 가까이 항로를 가로막고 누워 버렸습니다. 개발업자들이 이미 그 화물을 담보로 주택을 팔아 둔 배들이 항구 밖에서 대기했습니다. 건축비가 올랐고 준공일은 밀렸으며, 아직 짓지도 않은 필지의 바인더를 들고 있던 매수자들은 전매 시장이 아니라 30일 뒤의 잔금을 들여다보기 시작했습니다.

계산이 멈춘 시점은 1926년 봄이었습니다. 마이애미와 골드코스트의 호가는 1분기에 상승을 멈췄고, 전매로 돌아가던 시장은 전매가 멈추자 청산될 수 없었습니다. 음악이 멎었을 때 바인더를 들고 있던 사람은, 1924년 가격에도 아무도 사려 하지 않는 땅에 대해 1925년 가격의 90퍼센트를 빚진 셈이었습니다. 채무불이행이 사슬을 타고 올라갔습니다. 7월에는 겸임 이사와 상호 예치를 통해 조지아와 플로리다의 약 120개 기관에 걸쳐 있던 맨리-앤서니 은행망이 해체되기 시작하면서 지역 신용까지 함께 끌고 갔습니다(Frazer and Guthrie, 1995).

1926년 9월 18일

리처드 W. 그레이는 마이애미의 기상국 사무소를 맡고 있었고 9월 17일 늦게 허리케인 경보를 올리게 했습니다. 폭풍의 중심은 18일 새벽 코코넛그로브 근처에서 해안을 넘었고, 시내에서 기록된 가장 낮은 기압은 27.61인치였습니다. 사람을 죽인 것은 태풍의 눈이었습니다. 그레이는 뒷날 월간 기상 평론에 "고요는 35분간 이어졌고 그동안 시내 거리는 사람들로 가득 찼다"라고 적었습니다. 그들 대부분은 폭풍이 지나갔다고 믿었고, 바람이 반대쪽에서 되돌아오며 비스케인만의 해일을 시내 도로로 밀어 넣을 때 바깥에 있다가 휩쓸렸습니다.

적십자 직원들은 사망 372명, 부상 6,381명, 1926년 달러로 약 7,600만 달러의 재산 피해를 집계했습니다. 마이애미의 재계 지도부와 존 W. 마틴 주지사는 그다음에 피해를 키우는 결정을 내렸습니다. 다가오는 관광 시즌을 지키려고 파괴 규모를 공개적으로 축소한 것입니다. 결국 적십자 부의장 헨리 M. 베이커가 피해를 낮춰 말하는 것이 도시에 필요한 구호 기금을 억누르고 있다고 이의를 제기했습니다.

남은 것

미즈너 개발회사는 법정관리로 넘어갔습니다. 데이비스는 이미 데이비스 아일랜즈 지분 대부분을 팔아 치웠고, 1926년 10월 유럽으로 건너가는 여객선 머제스틱호에서 바다로 떨어져 약 30만 달러의 보험금과 아무도 답하지 못한 의문들을 남겼습니다. 메릭은 코럴게이블스를 잃고 키스제도에서 부동산을 팔았으며, 마이애미 우체국장으로 직업 생활을 마쳤습니다. 1925년 재산이 1억 달러에 가깝다고 평가되던 피셔는 1939년 거의 아무것도 남기지 못하고 세상을 떠났습니다.

나라의 나머지가 합류하기 전에 이 주에는 두 번의 타격이 더 떨어졌습니다. 1928년 9월 16일의 오키초비 허리케인은 호수 물을 이탄 제방 위로 밀어 올려 그 남쪽 농촌 마을들에서 최소 2,500명을 물에 빠뜨렸습니다. 1929년 4월에는 올랜도에서 지중해 과실파리가 발견되었고, 이어진 검역은 플로리다에 달리 팔 것이 거의 없던 해에 감귤 무역의 상당 부분을 멈춰 세웠습니다. 플로리다의 지방자치단체들은 다른 어느 주도 견줄 수 없는 비율로 채권을 불이행했습니다. 끝내 오지 않은 인구에 맞춰 부채를 짜고 1925년에 시로 편입된 코럴게이블스도 그중 하나였습니다.

유진 화이트가 1920년대 미국 부동산 순환을 재구성한 연구는, 플로리다를 1925년에 정점을 찍고 주식시장보다 훨씬 먼저 꺼지기 시작한 훨씬 넓은 미국 건설 호황의 눈에 보이는 극단으로 놓습니다(White, 2009). 그 뒤에 온 일에 대한 표준적 서술을 쓴 존 케네스 갤브레이스는 이 반도를 예비 공연으로 다루었습니다. 그는 "플로리다 열풍에는 고전적 투기 거품의 모든 요소가 들어 있었다"라고 적었고, 그 붕괴는 자산의 자연 상태가 가격 상승이라는 믿음을 조금도 흔들지 못했습니다. 3년 뒤 1929년 시장을 검은 화요일로 몰고 간 바로 그 믿음입니다(Galbraith, 1955).

이 사건의 구조는 값싼 신용, 양도 가능한 계약서, 새로운 매수자 계층, 희소한 것처럼 값이 매겨진 실재하는 매력입니다. 그 구조는 토지가 건물을 올릴 장소가 아니라 거래되는 증서가 될 때마다 되풀이되며, 1980년대 후반 도쿄에서도 그러했습니다. 플로리다판은 다만 도화선이 가장 짧았습니다. 바인더가 신용거래 계좌보다도 빠른 수단이었기 때문입니다.

프린츠 발데마르호는 결국 항로에서 끌려 나와 베이프런트 파크로 예인되어 수족관으로 문을 열었고, 그 뒤 25년 동안 입장료를 받았습니다. 그 배는 자기 난파가 발목을 잡은 택지들 대부분보다 오래 살아남았습니다.