フロリダ土地ブーム：バインダー・ボーイと1926年のハリケーン

1924年10月4日の朝、タンパの販売事務所の前に、まだ存在しない二つの島の区画を買おうとする人々が集まりました。D. P. デーヴィスはヒルズボロ湾の干潟であるビッグ・グラッシーとリトル・グラッシーを取得し、浚渫船を動かしてデーヴィス・アイランズという分譲地に変えつつありました。彼の区画図には街路、コロシアム、ホテル、ヨット・ベイスンが描かれていました。しかしタンパの岸に立つ買い手に実際に見えたのは水でした。デーヴィスは三時間で三百区画について160万ドルを超える現金と手形を受け取りましたが、その地面の埋め立てが終わるまでにはさらに一年かかる予定でした。

この売買にはフロリダ・ブームの全体が縮んで収まっています。その下には実在する資産がありました。オハイオ州には製造できない亜熱帯半島の冬の気候です。その上にはもっともらしい計画が載りました。そして価格を決めたのは、代金を最後まで払う気のまったくない人々でした。残額の期日が来る前にその契約書を売るつもりだったからです。

金が南へ向かった理由

1920年のフロリダは人口が薄く、交通も悪い土地でした。州全体で96万8,470人、ボルティモア市よりも少なく、そのうちマイアミに住むのは2万9,571人でした。五年のうちに三つのことが変わりました。

第一は自動車です。全米の登録台数は1920年の約800万台から1925年には1,700万台超へ増えました。プレスト・オ・ライトのカーバイド前照灯で財を築き、1917年に約900万ドルでユニオン・カーバイドへ会社を売ったカール・フィッシャーは、その代金の一部をミシガンからマイアミまで延びる道路網ディキシー・ハイウェイの宣伝に使いました。インディアナポリスの家族が、郵便で買った区画まで自分の車で行けるようになったのです。

第二に、アメリカの所得分布の上層に余剰所得が積み上がり、そこへ1921年以降アンドルー・メロンが財務省を通して押し進めた連邦税率の引き下げが重なりました。戦時にリバティ債へ向かっていた資本は、1923年には利回りを探していました。

第三に、そしてもっとも意図的に、フロリダはその資本に対する自らの取り分を放棄しました。1924年11月、州の有権者は州所得税と相続税をいっさい禁じる憲法修正を承認し、分譲業者はこの禁止条項を浜辺と同じ熱心さで宣伝しました。クリーヴランドの引退した製造業者は、法的な住所をパームビーチへ移すだけで、二つの課税当局から同時に財産を遠ざけることができました。

マイアミビーチは文字どおりフィッシャーがつくり出した土地でした。ジョン・コリンズはその砂州でアボカドを育てていました。フィッシャーは湾底を浚渫して隔壁の内側へ送り込み、その埋立地に芝を植えて建築用地として売りました。1925年1月、彼はタイムズスクエアに「It's June in Miami」と光る看板を掲げました。これはきわめて純粋な形の広告文です。反証できる主張を一つもしていないからです。

バインダー

ブームを速くしたのは住宅ローンではなくバインダーでした。買い手は購入の約定書に署名し、代金の約一割を入れ、残額は三十日ほど後の決済日に払う約束をしました。それまでバインダーは譲渡できる一枚の紙であり、権利証書が郡の登記所に届く前に何度でも譲渡できました。

半ズボンとシャツ姿の若い男たちが、フラグラー通りの歩道やエヴァグレーズ・ホテルとハルシオン・ホテルのロビーでこの契約書を売買し、そこからバインダー・ボーイと呼ばれるようになりました。一つの区画が一か月で四人から五人の手を渡ることもあり、渡るたびに上乗せが付き、誰も名目価格の十分の一より多くを出しませんでした。十倍のレバレッジは見慣れた形で効きます。売り出し価格が一割上がれば手付金は二倍になり、一割下がれば手付金は消えました。

1925年に最後の行まで進んだ人はほとんどいませんでした。デイド郡の登記窓口は数週間の遅れを抱え、買い手は自分が買う契約をした土地の権利者が誰なのかを知ることさえできないことが多かったのです。残骸がまだ新しいうちにマイアミの交換所記録と建築許可記録を調べたホーマー・ヴァンダーブルーは、契約書の転売が住宅の建設からほぼ完全に切り離された市場を見いだしました（Vanderblue, 1927）。

販売の機械

ジョージ・メリックはこれらの開発のなかで最も真剣なものをつくり、それでも失いました。マイアミ西方でグアバを育てていた会衆派牧師の息子であるメリックは、1921年からコーラル・ゲーブルズを、地中海風の建築、珊瑚岩の門、ゴルフ場、湾へ通じる運河を備えた計画都市として売り始めました。彼は1925年までに約1億5,000万ドルの販売を主張し、1億ドル規模の資金を土地へ注ぎ込みました。販売員は3,000人に達しました。バスが北部の都市から見込み客を運び、三度大統領候補となったウィリアム・ジェニングス・ブライアンは年10万ドルを半分は現金、半分はコーラル・ゲーブルズの土地で受け取り、ヴェネチアン・プールのわきの壇上からフロリダの気候について講演しました。

スペイン復興様式の住宅ですでにパームビーチの姿を変えていた建築家アディソン・ミズナーは、1925年春にミズナー開発会社を通じてボカラトンの事業を始めました。販売哲学は兄のウィルソンが担いました。「大きな俗物をつかめ、小さな俗物は付いてくる。」出資者にはT. コールマン・デュポンがいましたが、彼はその年の11月に取締役を辞任し、会社の広告は実現できる以上のことを約束していると公に述べました。契約書がまだ上乗せ付きで売買されていた時期に出た、数少ない内部からの警告でした。

紙面広告はすべてを追い越しました。1925年7月のマイアミ・デイリー・ニューズの一号は504面に達し、その時点で世界のどこでも印刷されたことのない最も厚い一号でしたが、その大半は不動産の広告でした。北部の機関は反撃を始めました。ニューイングランドの貯蓄銀行協会は預金者の金を地元に置こうという運動を進め、北部のいくつかの都市の商業監視団体は、郵便で売られるフロリダの分譲について会員に警告しました。

帳簿が示したもの

マイアミ自身の会計は、このブームを異例の明瞭さで記録しました。あの速さで建て、売買する都市は、すべてを銀行を通して処理するからです。

1922年に約2億1,200万ドルだった交換高は1925年に10億ドルを超え、1928年には約1億4,300万ドルへ戻りました。同じ期間に人口が三倍以上になった都市で、六年前より低い水準です。マイアミ市が交付した建築許可の金額は1925年に6,000万ドル近くに達しました。人口は1920年国勢調査の2万9,571人から1930年の11万637人へ増えたので、分譲業者が語った需要が架空だったわけではありません。架空だったのは価格の道筋です。

ブームが鉄道を使い切ったとき

物理的な限界が金融の限界より先に来ました。1925年の夏には、南フロリダに貨物を積んだまま止まっている貨車が数千両あり、それを収める側線も荷を降ろす人手もありませんでした。八月、フロリダ・イースト・コースト鉄道は燃料、石油、生鮮品、家畜を除くすべての車扱貨物について輸送禁止を宣言しました。百の分譲地へ向かう材木、セメント、屋根瓦が鉄道で動かなくなりました。

荷主は海へ切り替え、その方法は1926年1月10日まで通じました。その日、浮かぶホテルへ改造中だったデンマークの帆船プリンツ・ヴァルデマー号がマイアミ港の入口の回転水域で転覆し、ひと月近く航路をふさいで横たわったのです。開発業者がすでにその積み荷を当てに住宅を売っていた船が、港の外で待ちました。建築費は上がり、竣工期日はずれ、まだ建っていない区画のバインダーを持つ買い手は、転売市場ではなく三十日後の残額を見るようになりました。

計算が止まったのは1926年の春です。マイアミとゴールド・コーストの売り出し価格は第1四半期に上昇を止め、転売で回っていた市場は転売が止まると決済できませんでした。音楽が止まったときにバインダーを持っていた者は、1924年の価格でも誰も買わない土地について1925年の価格の九割を負っていたのです。債務不履行が連鎖をさかのぼりました。七月には、兼任役員と相互預金によってジョージアとフロリダの約120の機関に広がっていたマンリー・アンソニー系の銀行網が崩れ始め、地域の信用も一緒に持って行きました（Frazer and Guthrie, 1995）。

1926年9月18日

リチャード W. グレイはマイアミの気象局事務所を率い、9月17日の夜遅くにハリケーン警報を掲げさせました。暴風雨の中心は十八日の未明にココナッツ・グローヴ付近で海岸を越え、市内で記録された最低気圧は27.61インチでした。人を殺したのは台風の目です。グレイは後に『月刊気象評論』へ「静穏は35分続き、その間、市の街路は人で混み合った」と書きました。その多くは暴風雨が過ぎたと信じており、風が反対の方向から戻り、ビスケーン湾の高潮を中心街の道路へ押し込んだときに屋外で捕まりました。

赤十字の職員は死者372人、負傷者6,381人、1926年のドルで約7,600万ドルの財産被害を数えました。マイアミの財界とジョン W. マーティン州知事はそのあと、被害を大きくする決定をしました。来る観光シーズンを守るために破壊の規模を公に小さく語ったのです。赤十字副会長ヘンリー M. ベイカーが、被害を低く言うことが街に必要な救援基金を抑え込んでいると異議を唱えるまで続きました。

残ったもの

ミズナー開発は管理下に入りました。デーヴィスはすでにデーヴィス・アイランズの持ち分の大半を売っており、1926年10月、ヨーロッパへ向かう客船マジェスティック号から海へ落ちて、約30万ドルの保険金と誰も答えなかった一連の疑問を残しました。メリックはコーラル・ゲーブルズを失い、キーズで不動産を売り、マイアミの郵便局長として職業生活を終えました。1925年に財産が1億ドル近いと見られていたフィッシャーは、1939年にほとんど何も残さずに死にました。

国の残りが加わる前に、この州へはさらに二つの打撃が落ちました。1928年9月16日のオキーチョビー・ハリケーンは湖の水を泥炭の堤の上へ押し上げ、その南の農村で少なくとも2,500人を溺れさせました。1929年4月にはオーランドで地中海ミバエが見つかり、続く検疫はフロリダに他に売るものがほとんどない年に柑橘の取引の大半を止めました。フロリダの自治体は他のどの州も並ばない比率で債券を不履行にしました。ついに来なかった人口に合わせて債務を組み、1925年に市として法人化されたコーラル・ゲーブルズもその一つです。

ユージン・ホワイトによる1920年代アメリカの不動産循環の再構成は、フロリダを、1925年に頂点を打ち株式市場よりずっと早くしぼみ始めていた、はるかに広いアメリカの建設ブームの目に見える極端として位置づけます（White, 2009）。そのあとに来たことについて標準的な記述を書いたジョン・ケネス・ガルブレイスは、この半島を予行演習として扱いました。彼は「フロリダ・ブームには古典的な投機バブルのすべての要素が含まれていた」と述べ、その崩壊は、値上がりが資産の自然な状態だという信念を少しも揺るがしませんでした。三年後に1929年の市場を暗黒の火曜日へ運んだのと同じ信念です（Galbraith, 1955）。

この出来事の構造は、安い信用、譲渡できる契約書、新しい買い手の層、希少であるかのように値を付けられた実在の魅力です。その構造は、土地が建物を置く場所ではなく売買される証書になるたびに現れ、1980年代後半の東京でもそうでした。フロリダ版はただ導火線が最も短かったのです。バインダーが信用取引口座よりもなお速い手段だったからです。

プリンツ・ヴァルデマー号はやがて航路から引き出され、ベイフロント・パークへ曳かれて水族館として開かれ、その後四半世紀にわたり入場料を取りました。この船は、自らの難破が足止めした分譲地の大半より長く残りました。