Demam Tanah Florida: Binder Boys dan Badai 1926

Pada pagi 4 Oktober 1924 kerumunan berkumpul di depan sebuah kantor penjualan di Tampa untuk membeli kaveling di dua pulau yang belum ada. D. P. Davis telah memperoleh Big Grassy dan Little Grassy, sepasang hamparan lumpur di Teluk Hillsborough, dan mengerahkan kapal keruk untuk mengubahnya menjadi permukiman yang ia namai Davis Islands. Peta kavelingnya menampilkan jalan, sebuah gelanggang, sebuah hotel, dan kolam kapal pesiar. Namun yang benar-benar dapat dilihat seorang pembeli yang berdiri di tepi pantai Tampa adalah air. Dalam tiga jam Davis menerima uang tunai dan surat utang untuk tiga ratus kaveling bernilai lebih dari $1,6 juta, atas tanah yang penimbunannya baru akan selesai setahun kemudian.

Penjualan itu memuat seluruh demam Florida dalam bentuk kecil. Di bawahnya terdapat aset yang nyata — iklim musim dingin sebuah semenanjung subtropis, yang tidak dapat diproduksi oleh Ohio. Di atasnya diletakkan rencana yang masuk akal. Dan harganya ditetapkan oleh orang-orang yang tidak pernah berniat melunasinya, sebab mereka hendak menjual surat kontraknya sebelum sisanya jatuh tempo.

Mengapa Uang Bergerak ke Selatan

Florida pada 1920 berpenduduk tipis dan buruk terhubung: 968.470 jiwa di seluruh negara bagian, lebih sedikit daripada kota Baltimore, dan 29.571 di antaranya di Miami. Tiga hal berubah dalam lima tahun.

Yang pertama adalah mobil. Registrasi di seluruh Amerika Serikat naik dari kira-kira 8 juta pada 1920 menjadi lebih dari 17 juta pada 1925, dan Carl Fisher — yang meraih kekayaannya dari lampu depan karbida Prest-O-Lite dan menjual perusahaannya kepada Union Carbide pada 1917 senilai sekitar $9 juta — memakai sebagian hasilnya untuk mempromosikan Dixie Highway, sistem jalan yang membentang dari Michigan ke Miami. Sebuah keluarga di Indianapolis kini dapat berkendara ke kaveling yang dibelinya lewat pos.

Kedua, muncul pendapatan surplus di puncak distribusi Amerika, berbarengan dengan pemotongan tarif pajak federal yang didorong Andrew Mellon melalui Departemen Keuangan setelah 1921. Modal yang selama perang masuk ke Liberty bond sedang mencari hasil pada 1923.

Ketiga, dan paling disengaja, Florida menghapus klaimnya sendiri atas modal itu. Pada November 1924 para pemilih negara bagian menyetujui amendemen konstitusi yang melarang segala pajak penghasilan dan pajak warisan negara bagian, larangan yang diiklankan para promotor sekeras mereka mengiklankan pantainya. Seorang pensiunan industriawan dari Cleveland dapat memindahkan domisili hukumnya ke Palm Beach dan menjauhkan hartanya dari jangkauan dua otoritas pajak sekaligus.

Miami Beach sendiri adalah ciptaan Fisher dalam arti yang paling harfiah. John Collins bertani alpukat di gugusan pasir itu; Fisher mengeruk dasar teluk, memompanya ke balik tanggul, menanami timbunan itu dengan rumput, dan menjualnya sebagai tanah bangunan. Pada Januari 1925 ia memasang papan listrik di Times Square yang berbunyi "It's June in Miami," sebuah naskah iklan jenis yang sangat murni: ia tidak mengajukan satu pun klaim yang dapat dibantah.

Binder

Yang membuat demam itu cepat bukanlah hipotek melainkan binder. Pembeli menandatangani perjanjian pembelian tertulis, menyetor sekitar 10 persen, dan berutang sisanya pada penutupan kira-kira tiga puluh hari kemudian. Sampai saat itu binder hanyalah selembar kertas yang dapat dialihkan, dan ia dapat dialihkan lagi, dan lagi, sebelum akta mana pun mencapai kantor pencatatan county.

Pemuda bercelana pendek dan berkemeja memperdagangkan kontrak-kontrak ini di trotoar Flagler Street serta di lobi Hotel Everglades dan Halcyon, dan dari situlah mereka disebut binder boys. Satu kaveling dapat berpindah melalui empat atau lima tangan dalam sebulan, tiap pemegang menambahkan selisih harga, tanpa satu pun menyetor lebih dari sepersepuluh harga nominal. Daya ungkit sepuluh banding satu bekerja dengan cara yang sudah dikenal: kenaikan 10 persen pada harga penawaran menggandakan uang muka, dan penurunan 10 persen menghapusnya.

Hampir tidak ada yang mencapai baris terakhir selama 1925. Kantor pencatatan di Dade County tertinggal berminggu-minggu, dan seorang pembeli sering tidak dapat menemukan siapa pemegang hak atas tanah yang ia kontrak untuk dibeli. Homer Vanderblue, yang menelusuri catatan lembaga kliring dan izin bangunan Miami ketika puing-puingnya masih segar, menemukan pasar di mana penjualan ulang kontrak hampir sepenuhnya terlepas dari pembangunan rumah (Vanderblue, 1927).

Mesin Penjualan

George Merrick membangun yang paling serius di antara pengembangan itu dan tetap kehilangannya. Putra seorang pendeta Kongregasional yang bertani jambu di barat Miami, Merrick mulai menjual Coral Gables pada 1921 sebagai kota terencana dengan arsitektur Mediterania, gerbang batu koral, lapangan golf, dan sistem kanal menuju teluk. Ia mengklaim penjualan sekitar $150 juta pada 1925 dan menanamkan kira-kira $100 juta ke dalam tanah. Tenaga penjualnya mencapai sekitar 3.000 orang. Bus mengangkut calon pembeli dari kota-kota utara, dan William Jennings Bryan, tiga kali calon presiden, dibayar $100.000 setahun — separuh tunai, separuh berupa tanah Coral Gables — untuk berceramah tentang iklim Florida dari sebuah mimbar di samping Venetian Pool.

Addison Mizner, arsitek Palm Beach yang rumah-rumah gaya kebangkitan Spanyolnya telah mengubah wajah resor itu, meluncurkan Boca Raton pada musim semi 1925 melalui Mizner Development Corporation. Filosofi pemasaran ditangani kakaknya, Wilson: "Dapatkan para sok besar, maka para sok kecil akan mengikuti." Pendukung mereka termasuk T. Coleman du Pont, yang mengundurkan diri dari dewan pada November tahun itu dan menyatakan secara terbuka bahwa iklan perusahaan menjanjikan lebih daripada yang dapat dipenuhinya — salah satu dari sedikit peringatan dari dalam yang keluar ketika kontraknya masih diperdagangkan dengan premi.

Iklan cetak berlari mendahului segalanya. Satu edisi Miami Daily News pada Juli 1925 memuat 504 halaman, edisi surat kabar tunggal terbesar yang pernah dicetak di mana pun sampai tanggal itu, dan sebagian besarnya adalah naskah iklan tanah. Lembaga-lembaga di utara mulai melawan: asosiasi bank tabungan di New England berkampanye agar uang penabung tetap di daerah sendiri, dan biro-biro usaha di beberapa kota utara memperingatkan pelanggannya tentang penawaran tanah Florida yang dijual lewat pos.

Apa yang Ditunjukkan Pembukuan

Pembukuan Miami sendiri mencatat demam itu dengan kejelasan yang tidak biasa, sebab kota yang membangun dan berdagang pada laju seperti itu menjalankan segalanya melalui banknya.

Kliring sekitar $212 juta pada 1922 melampaui $1 miliar pada 1925 dan kembali ke sekitar $143 juta pada 1928 — di bawah tingkat enam tahun sebelumnya, di sebuah kota yang penduduknya lebih dari tiga kali lipat dalam rentang yang sama. Izin bangunan yang dikeluarkan Kota Miami mendekati $60 juta pada 1925. Penduduk bertambah dari 29.571 pada sensus 1920 menjadi 110.637 pada 1930, jadi permintaan yang digambarkan para promotor bukan khayalan; yang khayalan adalah jalur harganya.

Demam Itu Kehabisan Rel

Batas fisik datang sebelum batas keuangan. Menjelang musim panas 1925 Florida selatan memiliki ribuan gerbong barang yang berdiri bermuatan karena tidak ada sepur simpan untuk menahannya maupun tenaga untuk membongkarnya, dan pada Agustus Florida East Coast Railway mengumumkan embargo atas semua angkutan gerbong penuh kecuali bahan bakar, minyak, barang mudah rusak, dan hewan ternak. Kayu, semen, dan genteng untuk seratus permukiman berhenti bergerak lewat rel.

Para pengirim beralih ke laut, dan itu berhasil hingga 10 Januari 1926, ketika Prinz Valdemar — kapal layar Denmark yang sedang diubah menjadi hotel terapung — terbalik di kolam putar di mulut pelabuhan Miami dan melintang di alur pelayaran selama hampir sebulan. Kapal-kapal menunggu di luar dengan muatan yang telah dijadikan dasar para pengembang untuk menjual rumah. Biaya konstruksi naik, tanggal penyelesaian bergeser, dan para pembeli yang memegang binder atas kaveling yang belum terbangun mulai memandang sisa pembayaran tiga puluh hari alih-alih pasar penjualan ulang.

Musim semi 1926 adalah saat aritmetikanya berhenti bekerja. Harga penawaran di Miami dan di Gold Coast berhenti naik pada kuartal pertama, dan pasar yang berjalan di atas pengalihan tidak dapat diselesaikan begitu pengalihan berhenti: siapa pun yang memegang binder ketika musik berhenti berutang 90 persen dari harga 1925 untuk tanah yang tidak akan dibeli siapa pun pada harga 1924. Gagal bayar menyebar ke atas rantai itu. Pada Juli rantai perbankan Manley-Anthony, yang terhampar di kira-kira 120 lembaga di Georgia dan Florida lewat kepengurusan yang saling bertaut dan simpanan timbal balik, mulai berantakan dan menarik kredit lokal bersamanya (Frazer and Guthrie, 1995).

18 September 1926

Richard W. Gray memimpin kantor Biro Cuaca di Miami dan memerintahkan peringatan badai dinaikkan pada larut malam 17 September. Pusat badai menyeberangi pantai di dekat Coconut Grove pada dini hari tanggal delapan belas; tekanan barometrik terendah yang dicatat di kota itu adalah 27,61 inci. Yang membunuh orang adalah matanya. Gray kemudian menulis di Monthly Weather Review bahwa "keheningan itu berlangsung 35 menit dan selama waktu itu jalan-jalan kota menjadi penuh orang," yang sebagian besar percaya badai telah lewat dan tertangkap di ruang terbuka ketika angin kembali dari arah sebaliknya, mendorong gelombang melintasi Teluk Biscayne ke jalan-jalan pusat kota.

Petugas Palang Merah mencatat 372 tewas, 6.381 cedera, dan kerusakan properti sekitar $76 juta dalam dolar 1926. Pimpinan dunia usaha Miami dan Gubernur John W. Martin kemudian mengambil keputusan yang memperbesar kerugian: mereka secara terbuka mengecilkan kehancuran itu demi melindungi musim wisata yang akan datang, sampai wakil ketua Palang Merah Henry M. Baker menyatakan keberatan bahwa mengecilkan kerusakan justru menekan dana bantuan yang dibutuhkan kota itu.

Apa yang Tersisa

Mizner Development masuk kurator. Davis telah menjual sebagian besar kepemilikannya di Davis Islands dan jatuh ke laut dari kapal Majestic pada Oktober 1926 dalam pelayaran ke Eropa, meninggalkan asuransi sekitar $300.000 dan serangkaian pertanyaan yang tak dijawab siapa pun. Merrick kehilangan Coral Gables, menjual properti di Keys, dan mengakhiri masa kerjanya sebagai kepala kantor pos Miami. Fisher, yang kekayaannya pada 1925 ditaksir mendekati $100 juta, meninggal pada 1939 hampir tanpa apa-apa.

Dua pukulan lagi menghantam negara bagian itu sebelum sisa negeri menyusul. Badai Okeechobee pada 16 September 1928 mendorong air danau melampaui tanggul gambutnya dan menenggelamkan sedikitnya 2.500 orang di kota-kota pertanian di selatannya. Pada April 1929 lalat buah Mediterania ditemukan di Orlando, dan karantina yang menyusul menutup sebagian besar perdagangan jeruk pada tahun ketika Florida hampir tidak punya barang lain untuk dijual. Kota-kota di Florida gagal bayar obligasi pada tingkat yang tak tertandingi negara bagian lain: Coral Gables, yang dibentuk sebagai kota pada 1925 dengan utang seukuran penduduk yang tak pernah datang, adalah salah satunya.

Rekonstruksi Eugene White atas siklus properti nasional pada 1920-an menempatkan Florida sebagai ujung yang paling terlihat dari demam pembangunan Amerika yang jauh lebih luas, yang memuncak pada 1925 dan sudah mengempis jauh sebelum pasar saham melakukannya (White, 2009). John Kenneth Galbraith, yang menulis uraian standar tentang apa yang menyusul, memperlakukan semenanjung itu sebagai gladi bersih: "Demam Florida memuat semua unsur gelembung spekulatif klasik," tulisnya, dan keruntuhannya sama sekali tidak mengguncang keyakinan bahwa kenaikan nilai adalah keadaan alami sebuah aset — keyakinan yang sama yang membawa pasar 1929 ke Selasa Kelabu tiga tahun kemudian (Galbraith, 1955).

Struktur episode ini — kredit murah, kontrak yang dapat dialihkan, kelas pembeli baru, daya tarik nyata yang dihargai seolah-olah langka — muncul kembali setiap kali tanah menjadi instrumen yang diperdagangkan alih-alih tempat mendirikan bangunan, sebagaimana terjadi di Tokyo pada akhir 1980-an. Versi Florida sekadar memiliki sulur api terpendek, sebab binder adalah instrumen yang bahkan lebih cepat daripada rekening margin.

Prinz Valdemar akhirnya ditarik keluar dari alur pelayaran, digandeng ke Bayfront Park, dan dibuka sebagai akuarium yang memungut karcis masuk selama seperempat abad berikutnya. Ia bertahan lebih lama daripada sebagian besar permukiman yang tertahan oleh karamnya.